In District U is plaats voor zowel woningen en commercieel vastgoed als maatschappelijke en culturele voorzieningen. Dit vraagt om een uitgekiende ontwikkelstrategie, vertellen gebiedsontwikkelaars Martijn van Sluijters en Gijsbert van Heest. ‘Het is belangrijk dat als de wijk af is, er nog steeds ruimte is voor experiment en pionierswerk.’
Halverwege het interview doet projectontwikkelaar Martijn van Sluijters een kenmerkende uitspraak. ‘Het maken van de geweldige stadswijk die wij voor ogen hebben is al begonnen, hè. Nog niet door de bouw van de appartementen of de aanleg van tuinen en pleinen. Maar wel door het pop-uprestaurant, door de feesten en evenementen, door de Fairland Studios –een tijdelijk wooncomplex waar starters en studenten hun intrek hebben genomen in één van de 318 studio’s. woningen.’ Het tekent de strategie die voor de herontwikkeling van het voormalige Unileverterrein gevolgd wordt. Om straks daadwerkelijk een dynamische wijk te zijn, zoals omschreven in het masterplan (met naast wonen vele andere functies, met gedurende de dag reuring en levendigheid), heb je nu al gangmakers nodig, aldus mede-ontwikkelaar Gijsbert van Heest. ‘Het terrein was, ondanks dat vele Vlaardingers hier werkten, een gesloten bolwerk. Om de potenties nu al te benutten hebben we Rory Dickhoff als placemaker gevraagd. Hij betrekt kunstenaars en cultuurmakers, organiseert evenementen en bestiert de horeca. Dit is nodig om het gebied bekend te maken bij mogelijke bewoners, maar ook om het nu al een betekenisvolle plek te laten zijn.’
Betaalbaarheid
De aandacht voor meer dan vastgoedontwikkeling alleen laat zien hoe Martijn en Gijsbert gebiedsontwikkelingen benaderen. Gijsbert werkt bij het Rotterdamse familiebedrijf Leyten, dat voor de helft eigenaar is van het oude Unileverterrein. De andere helft is in bezit van kranenbedrijf Van Adrighem naast District U. Martijn is namens hen gedelegeerd ontwikkelaar bij Inspire. Beide mannen benadrukken dat tijdelijke functies en placemakinginitiatieven – die gebieden sjeu geven, maar na verloop van tijd vaak het veld moeten ruimen – zoveel mogelijk behouden blijven. Dit betekent dat in de uiteindelijke situatie er nog steeds plekken zijn waar een bereikbaardere huurprijs geldt, legt Gijsbert uit. ‘We vinden het belangrijk dat als de wijk af is er betaalbare ruimtes zijn voor cultuur, voor experiment en pionierswerk. Daardoor onstaan mogelijkheden voor wat “rauwere” en verrassende functies. Die brengen in eerste instantie niet per se geld in het laatje, maar zorgen wel voor een aantrekkelijke sfeer en bieden kansen aan startende ondernemers. Dat maakt zo’n stadswijk, zeker in combinatie met de brutalistische jaren 60-architectuur van het Unileverkantoor, zo charmant.’
Middenkoop
Die balans geldt ook voor de doelgroepen die in District U de komende jaren neerstrijken, volgens de ontwikkelaars mensen ‘die op zoek zijn naar een stedelijke en industriële setting. Het woningaanbod is divers: eengezinswoningen met stadstuinen aan de zijde van het Maaspark, appartementen in nieuwe woontorens en het verbouwde hoofdkantoor en ook nog studio’s, penthouses en zorgwoningen. De vraag rijst of dit rijmt met de betaalbaarheid. Bij vergelijkbare gebiedsontwikkelingen dreigen met name middengroepen buiten de boot te vallen. ‘Het aanbieden van middenkoop zie ik positief tegemoet’, reageert Martijn. ‘Vooral omdat de vrij-op-naamprijs hier een stuk lager ligt dan elders in de regio.’ Gijsbert vult aan: ‘Omdat Leyten en Van Adrighem een deel in eigendom houden, zal ook de middenhuur overeind blijven. Sterker nog, voor Leyten zijn betaalbare huurwoningen een voornaam onderdeel van de vastgoedportefeuille.’
Eigenaarschap
Dat eigenaarschap – Van Adrighem en Leyten houden grote delen van het gebied ook na realisatie in eigen hand – zorgt voor een langetermijnperspectief waarin investeringen over een langere periode bekeken worden. Het gevaar van slechte keuzes onder druk van snelle rendementen moeten halen valt daardoor grotendeels weg. Het biedt tevens de mogelijkheid om flexibel met tegenvallers of nieuwe ontwikkelingen om te gaan, meent Martijn. ‘Nu kampen we bijvoorbeeld met hoge rentes en stijgende bouwkosten, en het bestemmingsplan ligt al een half jaar bij de Raad van State. Maar ja, dat is onderdeel van ons vak. Het voornaamste is dat we de gebiedsontwikkeling niet stil laten vallen, en dat wij zelf kunnen bepalen hoe snel, wanneer en wat.’
'We zijn bezig met stadmaken en dan loop je tegen vragen aan’
Stadmaken
Gijsbert: ‘Omdat we als ontwikkelende belegger de lange termijn voor ogen hebben, kunnen we ook doen wat we belangrijk vinden. Dus naast woningbouw- en kantoorlocaties, bieden we ook ruimte aan maatschappelijke, culturele en sportvoorzieningen. We zijn blij met de komst van twee onderwijsinstellingen. Scholen zorgen voor kruisbestuiving, bijvoorbeeld met stageplaatsen elders in District U.’ Die functiemenging brengt voordelen maar ook uitdagingen met zich mee, weet Martijn. ‘Activiteiten en levendigheid zijn aantrekkelijk, maar sommige functies gaan niet als vanzelf samen. Denk aan geluidsoverlast van bepaalde werkfuncties of joelende scholieren die langs je huis gaan. Dat vraagt om zorgvuldige inpassing. We zijn bezig met stadmaken en dan loop je tegen dat soort vragen aan.’
‘Ook als de wijk af is zijn er betaalbare ruimtes voor cultuur, experiment en pionierswerk’
Een autoluwe wijk
In een stadswijk als District U is de kwaliteit van de buitenruimte bepalend voor de leefbaarheid. Daarom is besloten om de binnengebieden autovrij te maken. Aan de randen van de wijk komen twee nieuwe parkeergarages en de complexen met eengezinswoningen worden uitgerust met inpandige parkeervoorzieningen. Zo’n parkeerstrategie vergt extra inspanningen, maar het is vooral spannend hoe toekomstige bewoners hierop reageren. Een deel van hen zal de auto niet direct bij huis kunnen parkeren. Anderzijds draagt het heen en weer lopen bij aan wat extra reuring en levendigheid in wijk. Daarbij: in een veilige, bruikbare buitenruimte ontmoet je je buren snel en makkelijk.